매물번호:10454
| 주소 |
경기 화성만세구 팔탄면 지월리
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거래 유형 |
매매
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|---|---|---|---|
| 매물 종류 |
토지
|
매매 |
2억4,274만
|
| 토지합계 면적 |
1,515㎡
458평
평
|
필지수 |
1개
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| 테마 종류 |
300평~500평
|
■ 1️⃣ 기본 원칙
👉 농업진흥구역 = 농업생산 목적 건축만 허용
일반 개발행위 ❌
공장, 창고, 상가 ❌
주택도 제한적
■ 2️⃣ 허용되는 건축행위 (핵심)
✔ ① 농업생산시설
비닐하우스
온실
버섯재배사
축사
👉 가장 확실하게 허용되는 영역
✔ ② 농업 관련 부속시설
농기계 보관창고
농산물 저장시설
저온창고 (농업용)
👉 포인트
➡ “본인이 직접 농사 + 실제 필요성 입증” 필수
✔ ③ 농업인 주택 (조건부)
농업인 자격 필요
실제 거주 목적
규모 제한 있음
👉 투자용 / 분양용 → 거의 불가
✔ ④ 농업기반시설
관정
배수시설
농로
👉 건축이라기보단 기반시설
■ 3️⃣ 조건부 가능 (현장 협의 영역)
✔ 농산물 가공·처리시설
단순 가공 (세척, 선별, 포장)
👉 중요
제조업 수준 → 불가
단순 농산물 처리 → 가능성 있음
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-건물 주구조
-추정 건물가 (평당) X 연면적
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토지 가격 / 대지면적(평)
토지 가격 / 대지면적(㎡)
매매가 - 보증금
(임대료 + 관리비) X 12
연수익 ÷ 투자금 X 100
매매가 X 상한요율
중개수수료 X 1.1
매매가 X 상한요율
중개수수료 X 1.1
매매가 X 상한요율
중개수수료 X 1.1
대출금액 X 연 이자율 ÷ 12
월 이자 X 대출기간
대출원금 + 총 이자
담보 가치 X LTV - 차감금액
양도가액 - (취득가액 + 소요경비)
양도차익 X 세율 - 공제액
양도가액 - 취득가액 + 소요경비
양도차익 X 세율 - 공제액
양도 소득세 10%
양도 소득세 + 지방 소득세
양도가액 - 취득가액 + 소요경비
양도차익 X 세율 - 공제액
양도 소득세 10%
양도 소득세 + 지방 소득세
취득가액 X 취득세율
취득세 10%
취득가액 X 농어촌특별세율
취득세 + 지방교육세 + 농어촌특별세
취득가액 X 취득세율
취득가액 X 농어촌특별세율
취득세 + 지방교육세 + 농어촌특별세
공시가격 X 비율 X 누진세율
재산세 과세표준 X 0.14%
재산세 X 20%
(공시가격-공제) X 비율 X 누진세율 - 재산세중복
종합부동산세 X 20%
위 다섯 항목의 합
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